inheritance 相続した不動産を売却したい
「大切な実家を、簡単には売れない……」
ご両親との大切な思い出が詰まった実家などは、なかなか手放すのに決断力がいるものです。しかし、将来的に活用する予定がないまま放置しているのなら、早めに売却をするほうが損をせずに済みます。こちらでは、市川市の豊富ハウジングが、不動産が関わる相続について解説します。
相続不動産は早めの売却がお得？
不動産の所得額を売却額が超え利益が出た場合は、譲渡所得税が発生します。そう聞くと、家の価値が落ちるまで放置をしたほうが得なのでは？と考える方もいらっしゃるでしょう。確かに譲渡所得税の納税額だけで考えればそうですが、実際には手に入るお金が減るわけですから、決して得とは言えません。
また、相続税の申告期限から3年以内に売却をすると、実は税負担が軽くなります。これは売却価格から土地・建物の相続税を差し引くことができるからです。このように、活用する予定のない不動産は、早めの売却がおすすめです。
相続不動産を売却するときにやるべきことは？
相続した不動産はそのままだと売却できません。現状だと、不動産の名義が故人のままになっているからです。そのため、名義を相続人へ変更するための「相続登記」が必要になります。なお、相続登記の期限はとくに決められていませんが、早めに済ませておくのがおすすめです。
なお、相続登記では多くの書類を提出する必要があります。しかし、具体的にどの書類が必要なのかはなかなか分からないもの。当社にご相談いただければ、相続不動産の査定と合わせて、具体的なアドバイスも差し上げられます。ぜひご相談ください。
相続不動産の売却でかかる税金
所得税・住民税
相続不動産の取得額よりも売却額が大きくなった場合、その差額は所得として扱われます。譲渡所得税がかかるほか、翌年の住民税も高くなります。なお、利益が出たことが分かった場合は、売却の翌年に確定申告が必要になります。
相続でかかる税金
相続財産（不動産、現金、預貯金、有価証券など）の総額から基礎控除額を差し引いた金額に対して、相続税が課されます。課税対象となった場合は、相続の発生を知った翌日から10カ月以内に申告を行い、現金での一括納付が求められます。以下は、基礎控除額の計算式です。
基礎控除額＝3,000万円＋法定相続人の数×600万円
【平成27年1月1日以後の場合】相続税の速算表
| 法定相続分に応ずる取得金額 | 税率 | 控除額 |
|---|---|---|
| 1,000万円以下 | 10％ | - |
| 3,000万円以下 | 15％ | 50万円 |
| 5,000万円以下 | 20％ | 200万円 |
| 1億円以下 | 30％ | 700万円 |
| 2億円以下 | 40％ | 1,700万円 |
| 3億円以下 | 45％ | 2,700万円 |
| 6億円以下 | 50％ | 4,200万円 |
| 6億円超 | 55％ | 7,200万円 |
inheritance 離婚時の不動産売却について
不動産は現金や貯蓄のように、簡単に分けられるものではありません。だからこそ、離婚時の財産分与では大きな問題になりがちです。実際に分割をしようとすると、権利関係や評価が複雑であり、専門知識が求められる場面となってしまいます。
さらに、住宅ローンの残債がある場合はより問題は複雑化します。よくあるのは、住宅ローンの名義が夫で、連帯書証人が妻のケース。たとえ婚姻関係が解消されたからといっても、金融機関との関係はなくなりません。この状態を放置するよりは、やはり売却をして現金化をするのが懸命です。
財産分与における不動産売却
それでは、不動産を現金化した後は、夫婦でどのように分割すればよいのでしょうか？
そもそも財産分与とは、夫婦が婚姻中に、ふたりで協力して築きあげた財産を離婚時に分け合うことです。貯蓄はもちろん、不動産も財産分与の対象であることに間違いはありません。そのため、原則的には手元に残ったお金を夫婦で折半します。
ただし、分割の割合に明確な決まりはありません。双方合意の上であれば、片一方が全額を受け取ることも可能です。
住宅ローンが残っている場合の財産分与
連帯保証で購入した家の場合
住宅ローンを夫婦の合算収入で組む際には、妻が夫の連帯保証人になるケースがあります。この場合、家の所有権は夫が100％を所有しています。妻は、その連帯保証を行っている状態です。そのため、原則的に住宅ローンの債権を持っているのはすべて夫です。夫が毎月きちんと支払いをしていれば、妻が仕事を辞めても構いません。
しかし、問題は離婚をした場合です。妻としては、もう夫の連帯保証をするつもりはないでしょう。しかし金融機関からすると、たとえ離婚をしたとしても、契約が解消されることはありません。住宅ローンが完済されるまで、関係が続きます。
もしも住宅ローンの残債がある場合は、ご自身がどのような契約状況なのかを、今一度確認するようにしましょう。
連帯債務・ペアローンの場合
連帯債務やペアローンで住宅ローンを組んでいるケースでは、夫婦がともに債務者となり、家の所持者にもなります。連帯債務などは夫婦がともに住宅ローン控除を受けられるというメリットもあり、利用されている方も多くいらっしゃいます。
しかし、問題は離婚時です。連帯債務やペアローンは、離婚をしたからといって解消はされません。そのため、基本的には売却が必須となる状況です。なお、持分の割合が50％ずつの場合は、離婚前の売却も可能です。むしろ、離婚前に売却してしまったほうが手続きは楽になるでしょう。
- 離婚後のマイホームは売却がおすすめ
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離婚をしたばかりのタイミングでは、お互いに感情がもつれ、冷静な話し合いも難しいでしょう。将来について考える余裕がないかもしれません。
とくに不動産は簡単にふたつに分けられないものですから、「どちらが住み続けるのか？」「住宅ローンは誰が負担するのか？」といった問題で、さらに事態の深刻化を招く可能性があります。
不動産が争いの種となってしまうくらいなら、早めの売却がおすすめです。買い手が見つかるまで待てないようなら、不動産買取でスピーディーに現金化してしまうのもおすすめと言えるでしょう。当社では、仲介売却はもちろん、不動産買取や任意売却など、幅広いメニューをとり揃えております。離婚による財産分与でお困りの方は、ぜひ当社までご相談ください。